Reglamentos internos de condominio de Florida: Fla. Stat. 718.112

Lo que cubre la ley

Fla. Stat. 718.112 rige los reglamentos internos de la asociación de condominio.

• La operación de la asociación se rige por los estatutos de incorporación, si la asociación está incorporada, y los reglamentos internos, que se incluyen como anexos a la declaración registrada.
• Ninguna enmienda a los estatutos de incorporación o a los reglamentos internos es válida a menos que se registre con identificación en la primera página del libro y la página de los registros públicos donde se registra la declaración de cada condominio operado por la asociación.
• La asociación puede extinguir una restricción discriminatoria según lo dispuesto en s. 712.065.
• Los documentos rectores de la asociación y sus enmiendas posteriores también pueden aplicarse.

Requisitos y límites clave

Los requisitos clave incluyen:

• Tamaño de la junta: a menos que los reglamentos internos dispongan lo contrario, la junta tiene cinco miembros a menos que el condominio tenga cinco o menos unidades; los condominios con cinco o menos unidades que son corporaciones sin fines de lucro deben tener no menos de tres miembros.
• Oficiales: a menos que los reglamentos internos dispongan lo contrario, la junta tiene un presidente, un secretario y un tesorero. Los oficiales y los miembros de la junta sirven sin compensación a menos que los reglamentos internos digan lo contrario.
• Consultas por escrito: cuando un propietario de una unidad presenta una consulta por escrito por correo certificado, la junta debe responder por escrito dentro de los 30 días posteriores a la recepción. Si la junta solicita una opinión legal, debe proporcionar una respuesta sustancial dentro de los 60 días posteriores a la recepción de la consulta. Si solicita asesoramiento de la división, debe proporcionar una respuesta sustancial dentro de los 10 días posteriores a la recepción del asesoramiento. La falta de proporcionar una respuesta sustancial impide que la junta recupere honorarios de abogados y costos en litigios posteriores, procedimientos administrativos o arbitraje que surjan de la consulta.
• Quórum y votación: a menos que un número menor esté en los reglamentos internos, la mayoría de los intereses con derecho a voto constituye un quórum. Las decisiones se toman por mayoría de los intereses con derecho a voto representados en una reunión en la que hay quórum, sujeta a excepciones en el texto.
• Poderes: los propietarios de unidades residenciales de condominio no pueden votar por poder general pero pueden votar por poderes limitados que se ajusten sustancialmente a un formulario de poder limitado adoptado por la división. Un poder no es válido por más de 90 días después de la fecha de la primera reunión para la que se otorgó y es revocable en cualquier momento.
• Juntas de la junta directiva: las asociaciones con más de 10 unidades deben reunirse al menos una vez cada trimestre, con al menos cuatro agendas por año que incluyan una oportunidad para que los miembros hagan preguntas. Las reuniones con quórum están abiertas a todos los propietarios de unidades. Los miembros de la junta pueden usar correo electrónico pero no pueden votar por correo electrónico.
• Elecciones: los miembros de la junta son elegidos por voto escrito o máquina de votación. Los poderes no pueden usarse para elegir la junta en elecciones generales ni en elecciones para llenar vacantes causadas por revocación, renuncia o de otro modo, a menos que se disponga lo contrario en el capítulo. Esto no se aplica a un condominio de tiempo compartido.
• Límites de mandato: un miembro de la junta no puede servir más de 8 años consecutivos a menos que sea aprobado por un voto afirmativo de propietarios de unidades que representen dos tercios de todos los votos emitidos en la elección o a menos que no haya suficientes candidatos elegibles. Solo el servicio en la junta que ocurra a partir del 1 de julio de 2018 puede usarse al calcular el límite de mandato de un miembro de la junta.
• Presupuesto y reservas: la junta debe adoptar el presupuesto anual al menos 14 días antes del inicio del año fiscal de la asociación. Las reservas deben cubrir la sustitución del techo, la pintura del edificio y el recapeado del pavimento, además de cualquier artículo con gasto de mantenimiento diferido o costo de reemplazo que exceda $25,000 o el monto ajustado por inflación determinado por la división, lo que sea mayor.

Avisos, audiencias y plazos

Las reglas de aviso y plazos incluyen:

• Respuesta a consulta por escrito: la junta debe responder por escrito dentro de los 30 días posteriores a la recepción; dentro de los 60 días posteriores a la recepción si se solicita una opinión legal; y dentro de los 10 días posteriores a recibir el asesoramiento de la división.
• Aviso de junta de la junta directiva: el aviso debe publicarse de manera visible al menos 48 horas continuas antes de la reunión, excepto en caso de emergencia. Los avisos de videoconferencia deben indicar que la reunión será por videoconferencia e incluir un hipervínculo, un número de teléfono de conferencia y la dirección del lugar físico. Las reuniones por videoconferencia deben grabarse y conservarse como registros oficiales.
• Artículo del agenda por petición: si el 20 por ciento de los intereses con derecho a voto presenta una petición a la junta, la junta debe incluir el artículo en la agenda dentro de los 60 días posteriores a la recepción de la petición.
• Aviso de evaluación especial o enmienda de reglas: el aviso por escrito debe enviarse por correo, entregarse o transmitirse electrónicamente y publicarse al menos 14 días antes de la reunión. Se debe presentar una declaración jurada con los registros oficiales.
• Aviso de la reunión anual: el aviso por escrito debe enviarse por correo, entregarse en mano o transmitirse electrónicamente al menos 14 días antes de la reunión anual y publicarse durante al menos 14 días continuos.
• Aviso de la reunión del presupuesto: al menos 14 días antes de la reunión, la junta debe entregar un aviso y una copia del presupuesto anual propuesto.
• Avisos de elecciones: el primer aviso debe enviarse al menos 60 días antes de la elección. Un candidato debe dar aviso por escrito de su intención al menos 40 días antes de la elección. El segundo aviso y la boleta deben enviarse no menos de 14 días ni más de 34 días antes de la elección. Una hoja de información del candidato debe proporcionarse al menos 35 días antes de la elección.
• Impugnación de elecciones: una impugnación del proceso electoral debe iniciarse dentro de los 60 días posteriores al anuncio de los resultados de la elección.
• Validez del poder: un poder no es válido por más de 90 días después de la fecha de la primera reunión para la que se otorgó.

Lista práctica para propietarios

Pasos neutrales para propietarios:

• Lea sus documentos rectores.
• Guarde copias de los avisos.
• Consulte el texto oficial para ver actualizaciones.
• Confirme si su asociación tiene más de 10 unidades, lo que afecta los requisitos de juntas trimestrales de la junta directiva.
• Verifique la ubicación designada donde se publican los avisos de las reuniones.
• Revise el presupuesto anual propuesto y el programa de reservas antes de que comience el año fiscal.
• Siga los plazos electorales si planea postularse para la junta.